A reforma tributária, sancionada em janeiro de 2025, que prevê alterações já a partir de 2026, deve produzir efeitos significativos para imobiliárias, locadores e locatários.
A instituição dos novos impostos IBS e CBS substituirá um total de cinco tributos: ISS, ICMS, PIS, COFINS e IPI. Há uma série de impostos relacionados ao mercado imobiliário que ainda não foram tratados nessa etapa da reforma tributária, como IPTU, ITBI, ITCMD, entre outros, o que indica que o setor pode ser ainda mais afetado.
Esse trecho da reforma, em especial, institui o chamado IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que também ainda não tem alíquota definida. A estimativa é que esse percentual fique entre 28% e 28,5%; caso seja confirmado, o Brasil assume o posto de IVA mais elevado do mundo. Para o mercado imobiliário, haverá uma redução de 70% nas operações de locação e de 50% nas demais operações. Com isso, o IVA deve ficar em cerca de 8,5% para locação e em 14% para as demais operações.
Para os clientes locadores, o IVA aplicável deve ficar nos 8,5%. Diferentemente do que acontece hoje, a reforma tributária previu que pessoas físicas que obtêm rendimento com locação serão tributadas com o IVA. Atualmente, essas pessoas não são tributadas com ISS, ICMS, PIS, COFINS e IPI. Esses são impostos devidos apenas por empresas. Assim, esses proprietários pessoas físicas, além de arcar com o imposto de renda sobre a locação, terão esse novo tributo.
A reforma trouxe algumas condicionantes, que excluem o pequeno locador da obrigação de recolhimento do imposto. As pessoas físicas que deverão recolher o IVA são as proprietárias de mais de três imóveis distintos e que tenham receita, no ano-calendário anterior, superior a R$ 240 mil. O IVA também é devido aos proprietários que registrarem renda superior a R$ 288 mil no ano-calendário vigente. Há ainda os redutores sociais, que poderão diminuir a base de cálculo para o recolhimento do IVA. No caso da locação, há a previsão de uma redução de R$ 600.
Considerando o imposto de renda de 27,5% sobre o rendimento com o aluguel, além do IVA de 8,5%, os tributos incidentes sobre a locação de um proprietário pessoa física deve chegar a 36%. "É um aumento de 8,5 pontos percentuais para esse locador. É um impacto grande. Além disso, também haverá um aumento do imposto para as imobiliárias, que podem repassar esses valores para as taxas de intermediação e administração. Vai ser necessário avaliar o percentual a ser repassado ao locatário", destaca Franciele Rocha, CEO da Contimob, escritório de contabilidade especializado na área imobiliária.
Holdings
No caso das holdings, haverá aumento nos tributos, mas ele não será tão intenso como no caso dos proprietários pessoas físicas. As holdings, como pessoas jurídicas, já pagam PIS e COFINS. E, como a sua atividade fim é a locação, elas conseguem o redutor de 70% da alíquota do IVA. Mas ainda assim, estima-se um aumento de, pelo menos, cinco pontos percentuais no imposto devido. Isso porque atualmente uma holding, sob o regime de lucro presumido, paga de 11,33% a 14,53% de alíquota nos impostos sobre a locação, conforme algumas simulações realizadas pela Contimob. Com a reforma, essas empresas devem recolher entre 16,08% e 19,28% em impostos.
A CEO da empresa salienta que, em linhas gerais, as holdings parecem ser mais vantajosas, na comparação com o imposto devido pelas pessoas físicas. Entretanto, será necessário analisar caso a caso, levando-se em consideração o redutor social e até uma distribuição entre imóveis que ficarão sob propriedade da pessoa física e da pessoa jurídica. "Se as questões tributárias para o setor já eram complicadas, ao meu ver, como especialista nesse mercado, agora ficará ainda mais. Vai ser preciso uma análise detalhada e avaliar caso a caso", diz Franciele.
Transição
Aos locadores de imóveis pessoas jurídicas que já possuem contratos de locação vigentes, é possível aderir a um regime de transição. Nesse caso, mantem-se a alíquota de 3,65% de PIS e Cofins no máximo até 2028, ao invés do novo IVA de 8,5%. Entretanto, é necessária a comprovação da vigência desses contratos antes da sanção presidencial da Lei 214/2025, que regulamentou esse trecho da reforma tributária. A lei foi sancionada em 16 de janeiro de 2025.
No início deste ano, inclusive, circularam na internet algumas mensagens solicitando que as imobiliárias reconhecessem firma nos contratos de locação até o dia 15 de janeiro, gerando certa apreensão no mercado. Franciele explica que o reconhecimento de firma seria necessário, em alguns casos, aos contratos assinados fisicamente e que não foram reconhecidos em cartório.
Em relação ao regime de transição, a lei prevê exigências distintas para imóveis com fins comerciais e para os com fins residenciais. No caso dos primeiros, para ter direito à alíquota de 3,65% até o final do contrato, é necessário que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, com comprovação por firma reconhecida ou assinatura eletrônica até essa data. Além disso, é exigido o registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos, até 31 de dezembro de 2025. Outra opção é disponibilizar o contrato para a Receita Federal e para o Comitê Gestor do IBS, por meio ainda a ser definido.
Já no caso dos imóveis com fins residenciais, a alíquota menor seria possível até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. É necessário que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, sendo comprovada a data por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou ainda por meio de um comprovante de pagamento de aluguel até o último dia do mês seguinte ao da assinatura do contrato.
O contribuinte deverá manifestar a opção pelo regime de transição, em formato também a ser definido em etapa posterior. A lei não traz deveres e obrigações a serem cumpridas pelas imobiliárias em função da reforma tributária. Entretanto, para as empresas que desejam estreitar relacionamento com seus clientes locadores, é possível oferecer orientação e apoio especializado. Apesar disso, muitos detalhes ainda demandam especificação pelo órgão competente, sem contar os riscos de judicialização de trechos que ainda não estão claros. Permanecerei atento para informar as novidades relativas ao tema.
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